Бизнес инвестиции — Инвестирование

Коттеджный поселок "Северные пруды"

Дата регистрации06.04.2008
Тип проектаИнвестиции
Категория
главная/второстепенная
Инвестирование / Недвижимость
СтранаРоссия
Описание«Северные пруды»
Вариант бизнес-плана

Введение

Проект представляет собой бизнес, состоящий в организации строительства и реализации жилья в будущем коттеджном поселке с условным наименованием «Северные пруды» и возможно последующей эксплуатации его коммунальной инфраструктуры (в Рудничном районе города Кемерово). Настоящие сведения подготовлены для формирования мнения о проекте у инвестора.

1. Суть проекта

ООО «Аллегория» имеет право собственности на недвижимое имущество. Названное недвижимое имущество имеет наименование по техническому паспорту: гидросооружение - отстойники шламовые и фактически представляет собой два искусственных водоема, созданных путем строительства двух дамб, ложа каждого пруда и обводного канала вдоль естественного русла природного ручья «Холодный ключ».
Приобретение актива и регистрация права произведена на основании договора купли-продажи с прежним собственником - АООТ «Шахта Северная» (продавец исключен из ЕГРЮЛ в сентябре 2005 года в связи с ликвидацией) от 24.08.05 года.
Площадь водного зеркала верхнего пруда составляет 51.075 кв. м., нижнего – 41.985 кв. м. Земельный участок выделенный ранее продавцу под указанные гидросооружения представляет собой вытянутую площадку вдоль природного русла ручья с естественным плавными склонами к берегам прудов. Общая площадь земельного участка составляет 168.789 кв. м., в том числе прилегающая к прудам территория - 75.729 кв. м.
Примечание:
Согласно кадастровых документов, а так же принимая во внимание целесообразность изменения целевого назначения всего земельного участка, границы, площади и соотношение участков под водой и без воды безусловно будет меняться.

Представляется целесообразным на первом этапе проектирование, строительство и продажа современного поселка на указанном участке местности с развитой коммунальной инфраструктурой и комплексом культурно-бытового назначения:
- внутренние дороги,
- общий ландшафтный дизайн участков и поселка,
- благоустроенный берег с индивидуальными выходами к прудам из коттеджей, пляж.
Другие элементы инфраструктуры (исходя из целесообразности и финплана) и благоустройства, в том числе:
- минимаркет ~300 кв.м.,
- автомойка, помещение охраны,
- кафе-домовая кухня на 20-30 посадочных мест,
- детская площадка, спорт-зал и т. п.,

На втором этапе, по мере уточнения хода бизнеса по первому этапу, целесообразно проработать вопрос «прирезки» еще приблизительно 10 га земли для увеличения объемов бизнеса.
Справочно: смежный участок (северо-западнее) относится к перспективным для размещения малоэтажного жилого массива. Категория земель – Ж8 согласно Плана градостроительного зонирования.

Справочно: гидросооружения были спроектированы и построены в 60-е годы для целей осаждения мелких фракций угля, содержащихся в откачиваемых шахтных водах. Имеются технические чертежи проекта отстойников.
Ориентировочно последние сбросы шахтных вод имели место не менее 20 лет назад в связи с прекращением добычи угля АООТ «Шахта «Северная». С учетом того, что гидросооружения не эксплуатируются длительное время, очевидна чистота площадки, в том числе шумовая. За весь период эксплуатации, отстойники не чистились. Ориентировочный расчетный объем шлама, который необходимо извлечь (в том числе и для целей благоустройства ложа и берегов пруда) составляет 75 – 100 тыс. тонн, что при цене 150-200 рублей (калорийность шлама увеличивается с глубиной залегания) за тонну даст дополнительный эффект в сумме от 11.250 до 20.000 тыс. рублей.

2. Качественные преимущества/недостатки проекта

Преимущества проекта:
- наличие свободного от строений живописного участка местности с естественным уклоном вокруг двух прудов, позволяющего спроектировать и построить единый поселок современного городского жилья на территории около 17 га с использованием преимуществ природного ландшафта;
- низкие затраты на инфраструктуру (участок находится в городской черте), нет необходимости сноса ветхого жилья и последующего расселения его жителей;
- экономия затрат в связи с возможностью устройства общей коммунальной и культурно-бытовой инфраструктуры, строительства домов по 3-4 типовым проектам с небольшими индивидуальными изменениями во внешнем виде и внутренней отделке;
- возможность получения земельного участка в собственность для целей строительства без участия в аукционе.

Недостатки проекта:
- наличие (с севера земельного участка) до полутора десятков частных домовладений (в том числе ветхих) на части границы участка, которые рационально выкупить для единства внешнего и внутреннего вида поселка;
- с юго-восточной части земельный участок граничит с землями Кемеровского лесхоза (размещены многолетние насаждения – деревья), которые подходят непосредственно к кромке воды верхнего пруда, в связи с чем необходимо решение вопроса об изменении границ при межевании.

Преимущества внешней среды:
- позитивный прогноз роста спроса на рынке качественного индивидуального жилья, обусловленный растущим спросом со стороны высокооплачиваемых работников угольных, металлургических и коммерческих предприятий региона;
- развитие ипотеки в регионе;
- отсутствие в г. Кемерово свободных площадок для строительства коттеджного поселка;
- отсутствие в городе современных поселков с единой инфраструктурой, составляющих конкуренцию вообще, а так же отсутствие таких поселков с гармоничным вовлечением в среду обитания искусственных водоемов в частности;
- возможность прирезки дополнительных земельных участков, которые позволят обеспечить рациональное расширение поселка (вторая очередь проекта) и получение дополнительных выгод, превышающих доход первой очереди проекта;
- привлекательность будущего жилья состоит в эксклюзивной для города Кемерово по своей сути, возможности доступа ограниченного круга лиц (только собственникам и их гостям) к живописным водоемам в непосредственной близости от жилья, а в зимний период – возможность устройства площадок для зимних видов отдыха. При этом расстоянии до центра города в пределах 10 км.

Угрозы внешней среды:
- рост цен на энергоресурсы и транспортные расходы;
- рост цен на цемент и производные стройматериалы.

3. Плановые экономические показатели проекта

3.1. Планирование объемов продаж

Возможно строительство жилья в трех вариантах:
а) 40 – 45 коттеджей при средней площади 350 кв.м на участке ~12 – 18 соток, (14 – 15, 8 тысяч кв.м жилья),
б) либо домов, содержащих порядка 150 квартир типа таунхауз средней площадью 150 кв.м и ~3 – 5 соток индивидуального землевладения (около 22, 5 тысяч кв.м жилья),
в) смешанный вариант из коттеджей и таунхаузов, например 20 коттеджей (7 тысяч кв.м) на одной стороне прудов и 80 таунхаузов (12 тысяч кв.м) на другой стороне прудов и по их берегам.

Продажа объектов культурно-бытовой инфраструктуры в планируемых ценах:
- минимаркет - 12-15 млн. рублей;
- кафе - 5-7 млн. рублей;
- спорт-зал - 15-18 млн. рублей;
- автомойка - 2 млн. рублей;
- объекты коммунальной инфраструктуры в комплексе ~40-50 млн. рублей.
Всего около 74 – 92 миллионов рублей выручки.
Попутные доходы от продажи шлама, как указывалось выше, составят от 11, 25 до 20, 00 млн. рублей.

На основе маркетингового исследования и существующих цен на новое элитное жилье плановая стоимость реализации (по состоянию на начала второго полугодия 2007 года) с предварительной отделкой составит: 40000-45000 руб. за один кв. м коттеджного жилья, а один кв. м таунхауза – 30000-35000 руб. Ориентировочный размер выручки по вариантам застройки жилья составит:
а) коттеджи: (12, 8 – 14) тысяч кв.м Х 40 тысяч руб. = 512 – 632 млн. рублей,
б) таунхаузы: 22, 5 тысячи кв.м Х 30 тысяч руб. = 675 млн. рублей,
в) смешанный вариант:
(7 тысяч кв.м Х 40тысяч руб.)+(12 тысяч кв.м Х 30 тысяч руб.)=640 млн.рублей.

Общая плановая выручка с учетом продажи инфраструктуры (и шлама) составит:
а) коттеджи: 586 – 724 (597-744) млн. рублей,
б) таунхаузы: 755 – 775 (766-795) млн. рублей,
в) смешанный вариант: 720 – 740 (731- 760) млн. рублей.

Планирование расходов

Ориентировочная удельная себестоимость жилья с предварительной отделкой (при привлечении генподрядчика):
- за 1 кв.м коттеджа около 24 тыс. рублей,
- за 1 кв.м таунхауза около 20 тыс. рублей.

Таким образом, себестоимость проектирования и строительства жилья (с привлечением стороннего генподрядчика):
а) коттеджи: (12, 8 – 14) тысяч кв.м Х 24 тысяч руб. = 307 – 336 млн. рублей,
б) таунхаузы: 22, 5 тысячи кв.м Х 18 тысяч руб. = 405 млн. рублей,
в) смешанный вариант:
(7 тысяч кв.м Х 24 тысяч руб.)+(12 тысяч кв.м Х 18 тысяч руб.) = 384 млн.рублей.

Плановые затраты на инфраструктуру с привлечением генподрядчика составят около 110 – 130 млн. рублей (в т.ч., приобретение предприятия включая землю и гидросооружение – 70 млн. рублей, а также проект, тех. условия, коммунальная и культурно-бытовая инфраструктура 40 – 60 млн. рублей).
Справочно: Сравнительный метод оценки позволяет сделать вывод о том, что удельная цена земли для бизнеса составит в городской черте до начала строительства около 1500 долларов США за 100 квадратных метров.

Плановые вложения в проект инвестора (с привлечением генподрядчика):
- на общую инфраструктуру, включая стоимость земли, около 110 – 130 млн. рублей
- около 30% себестоимости жилья на строительно-монтажные работы:
а) коттеджи: ~90 – 100 млн. рублей,
б) таунхаузы: ~130 млн. рублей,
в) смешанный вариант: ~120 млн. рублей.

Всего понадобится собственных и/или заемных средств 200 – 250 млн. рублей, а с учетом платности кредитной линии 240 – 300 млн. рублей. Оставшиеся денежные средства в размере 150 – 200 млн. рублей для покрытия себестоимости, планируется привлечь в виде авансирования от потенциальных покупателей жилья.
Плановые общие затраты по вариантам застройки с привлечением генподрядчика составят:
а) коттеджи: 417 – 466 млн. рублей,
б) таунхаузы: 515 – 535 млн. рублей,
в) смешанный вариант: 494 – 514 млн. рублей.

При наличии у инвестора собственных строительно-монтажных мощностей плановая удельная себестоимость будет ниже не менее чем на треть.
Плановые общие затраты по вариантам застройки при использовании собственных строительно-монтажных мощностей, таким образом составят:
а) коттеджи: 280 – 320 млн. рублей,
б) таунхаузы: 350 – 370 млн. рублей,
в) смешанный вариант: 330 – 350 млн. рублей.

Планирование прибыли

Плановая балансовая прибыль проекта по вариантам застройки с привлечением генподрядчика составит:
а) коттеджи: 169 – 258 млн. рублей,
б) таунхаузы: 240 млн. рублей,
в) смешанный вариант: 226 млн. рублей.

Плановая балансовая прибыль проекта с применением собственных строительно-монтажных мощностей будет существенно выше:
а) коттеджи: 306 – 404 млн. рублей,
б) таунхаузы: 405 млн. рублей,
в) смешанный вариант: 390 млн. рублей.

Дополнительная информация

Дополнительно следует обратить внимание на то, что помимо общеизвестных работ при проектировании и строительстве жилого массива необходимо иметь ввиду другие проблемы, которые обусловлены конкретными обстоятельствами, в связи с чем необходимо выполнить работы, связанные с формированием пакетов документов по проектированию и землепользованию, по изменению границ и назначения земельного участка, по формированию обоснованного представления о затратах, связанных с подключением к коммунальным сетям города.

Вероятно, некоторое время местные жители будут оставаться в неведении относительно перспектив развития смежного земельного участка. Данное обстоятельство положительно скажется на цене, по которой можно и целесообразно выкупить до полутора десятка домовладений, размещенных на границе с интересующим участком. Необходимы и целесообразны затраты на выкуп одной стороны улицы Ключевая, земельные участки которой недопустимо близко на наш взгляд примыкают к верхнему пруду. Полагаем целесообразным привлечение агрессивных (в хорошем смысле) и квалифицированных риэлтеров.

Непосредственно при проектировании на наш взгляд необходимо предусмотреть работы по благоустройству водоемов.

Выводы

Планируемый срок реализации проекта около 3 лет с начала строительства. Заемные и собственные капиталовложения (усреднено по трем вариантам):
- с привлечением генподрядчика около 200 – 250 миллионов рублей;
- при использовании собственных строительно-монтажных мощностей около 150 -200 миллионов рублей;
- авансовые капиталовложения от покупателей жилья планируется привлечь в объеме около 150 – 200 миллионов рублей.
Плановая доходность проекта для инвестора 170 – 260 миллионов рублей (с привлечением стороннего генподрядчика) и около 400 миллионов рублей (при использовании собственных строительно-монтажных мощностей). Возможно удвоение, как минимум, прибыли посредством организации второй очереди строительства на дополнительном участке земли 10га дополнительно примерно 20 - 25 тысяч квадратных метров элитного жилья.
Риски проекта, в условиях принятой государственной жилищной программы, развития ипотечного кредитования, роста спроса на качественное жилье со стороны работников развивающихся угольной и металлургической промышленности, полагаем минимальными.

Для целей подготовки настоящей записки использованы среднестатистические показатели в строительстве и на рынке недвижимости.
Настоящую записку можно рассматривать с позиции инвестора со стопроцентным контролем над темой, генерального подрядчика или участника в совместной деятельности.


Исполнители: Копытов
Решто

Для получения доступа к подробной информации по проекту вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться.


вернуться